截至 2016年底，我国 65岁以上老人占总人口比例为 10.5%，已经超过国际老龄化标准。由于我国出生率的持续下降以及民众预期寿命的持续上升，我国老龄化进程将会进一步加速，催生对养老产业的巨大需求。目前世界上主要的养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。目前在我国，这三种养老模式分布占比约为 96%，1%和 3%。居家养老是绝对主流。据多地发布的“9073”养老规划，机构养老的3%保持不变，而社区养老的比例将从现在的 1%上升到 7%。再加上增量的老年人口，这为社区养老带来了大量的市场空间。

长期来看，由于中国自身服务业发展程度较低、老人家庭观念强和未富先老等特点，不能照搬发达国家养老地产的发展模式。但是随着我国老年人口的不断上升和家庭观念的转变，养老市场的潜力依旧巨大。未来的养老地产将不仅仅是以地产业为主导，而是结合服务业，实行跨行业整合（养生、护理和治疗），甚至与旅游相结合的模式。同时市场将趋于细分化，对于不同需求，如活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人，有不同的关注点，产生对硬件和软件服务不同的设计。根据全国老龄工作委员会预测中国老年产业的规模到 2020 和 2030 年分别将达到 8 万亿和 22 万亿。未来 10-15 年是养老产业快速发展的黄金年代。

中国产业信息网发布的《2016-2022年中国养老产业深度调查及投资前景预测分析报告》中指出：2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元。而从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

2009-2014年我国养老服务行业市场规模

一、我国养老产业的现状分析

目前世界上主要的养老模式分为三种，即居家养老、社区养老、和机构养老。目前在我国，这三种养老模式分布占比为 96%，1%和3%。居家养老是绝对主流。

目前主要的养老模式

机构养老又可分为高端的商业机构养老和保障性机构养老。但是受传统文化观念的影响，我国国民对机构养老有比较大的抵触心理。同时，养老机构自身也有一些不足，如地区分布不合理，多数养老机构位于偏远地区；类型构成不合理，两头的高端和保障性养老机构比重大，中间多适用的养老机构比重小；人员配臵不到位，服务水平跟不上，配套设施不齐全等。这些原因综合导致了我国机构养老空床率高、发展前景差的现状。

农村和城市养老机构年末床位利用率

2007 年，上海率先宣布，计划在“十一五”期间构建“9073”的养老格局：90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。之后，北京也提出类似的 9064计划，天津、重庆、四川、黑龙江等也都提出 9073计划。

我国所要建成的养老体系

养老规划构成与现状对比

我国养老产业的主体是低成本的居家养老，对应要发展的是远程和上门医疗服务。而机构养老中，有一部分是保障性的养老机构，它们为一部分“三无”老人、低收入老人、经济困难的失能老人提供无偿或低收费的供养、护理服务。机构养老的另一部分，是面向中高端人群的“精品化、连锁化”的商业性养老机构。在这些机构里，医养结合的服务是核心，而地产处于整个服务业的核心，承载起整个产业。这些专业机构的发展会增加对商业地产的需求，同时稳定的现金流也是发展房地产金融产品十分合适的资产。

养老地产行业地方动向

目前来看，我国养老地产尚处于初级阶段，从政策引导、人口结构、消费能力和商业模式等各方面来说，养老地产仍处于探索起步阶段。社会资本纷纷进军养老地产，基本形成了房地产公司、保险公司、社会养老服务机构三足鼎立的局面。据不完全统计，三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿，但市场养老的模式才刚刚起步。开发商、保险等仍在多方试点，大规模成体系发展尚未成型。我国养老产业有很大的市场，养老地产是养老产业的核心载体，做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。2015年，约有1295万老年人将选择养老社区，未来适老社区发展潜力巨大。据测算，目前中国养老市场的商机大约有 4万亿元人民币，预计到 2020年可以达成足够成熟的条件来支持养老地产高速扩张，2030年有望增加至 13万亿元，潜力巨大。

养老地产行业参与者

二、老龄化进程加快，影响多个产业

源于中国长达数十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，由 1952年的37‰降至2014年的 12.37‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由 1960年的 43岁提升至 2012年的 75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》预测，我国人均期望寿命在未来 100年内将会持续上升，在 2095-2100年突破 80岁，达到 85.3 岁。伴随着建国后第一、二次婴儿潮一代逐渐步入老年，预计到 2030 年，中国 60 岁以上人口占比将逼近 30%。在未来的5-20年内，中国老龄化进程将会进一步加速，推动养老等多个产业迅速扩张发展。

我国出生率持续下滑

主要国家2012年出生率对比

我国预期寿命大幅提升

联合国对我国预期寿命的预测

联合国人口老龄化标准规定，一个国家 60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过 10%，或 65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%，那么这个国家就进入了人口老龄化阶段。我国人口数据显示，截至 2015年底，我国 65岁以上老人占总人口比例为 10.5%，已经超过国际老龄化标准。

我国65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至 1990年年均增长 0.0007%，1990年至 2010年年均增长 0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，2013我国 60岁以上人口抚养比为 22.8%，2050年和 2100年分别为 74.9%和 89.7%，增速明显超过美国及世界平均水平；根据预测，2050 年我国 60岁以上人口抚养比将超过 2013年的日本。人口老龄化已经成为我国不得不面对的问题。

我国人口年龄分布

我国65岁以上人口抚养比加速上涨

联合国对我国人口年龄分布预测

联合国60岁以上人口抚养比预测

老年人对居住面积的要求和青壮年人群明显不同，便捷、舒适、易打理的小户型公寓是大部分老年人的首选，老年人口的增长对房地产需求的负面影响显而易见。老年人口占比的增长将影响房地产市场需求的释放速度，我国房地产市场的快速增长期可能已经过去。从日本经验看，1990 年之后，老龄化进程明显加速。1903 年至 1990 年，日本 65 岁以上人口抚养比年均增长 0.11%；1990 年至 2010 年，日本 65 岁以上人口抚养比年均增长 0.96%，2010 年抚养比已接近 40%。日本老龄化的加速，使国民经济内在发展动力放慢。1960 年至 1990 年，日本人均国民收入年均复合增长率 13.5%，1990 年至 2010 年为 2.2%。日本城市土地价格在 1991 年达到历史高点，此后持续下滑，至 2013 年累计下跌64%。

日本65岁以上人口抚养比快速上升

日本人均国民收入及同比增速

日本城市土地价格指数

三、老龄化加速催生对养老产业的巨大需求

我国养老服务产业现状与老龄化水平不相匹配，供给与需求相差极大，可以说发展潜力巨大。按照各地颁布的“9073”养老办法，约 10%的老人是需要定期医养服务照料的，而 3%的老人是需要机构床位的。截至 2014 年底，全国机构养老床位数为 577.7 万张。在我国，千位老人床位 27.2 张床位，根据“百名老人 5 张床位”的国际标准计算，在养老床位方面我国仍有不小缺口。在养老服务人员方面，我国当前的情况是人员严重不足。按 3 个老年人需要一个护理员的国际标准，估算我国需要 1000 万养老服务人员，目前全国所有养老机构从业人员只有 22 万，而符合从业资格的仅 2万。同时，养老服务人员缺乏专业化和职业化的培训，无法充分发挥信息技术上的便利。此外,我国目前的养老机构，大部分还是由政府来建设并运营的，根据《老龄服务业发展报告 2014》，民营养老机构仅占 28%。养老业是可以解决大量就业的服务行业，国家也在极力推动民营资本进入这个领域。未来 10年，随着老龄人口的快速增加，养老医养产业一定会迎来快速发展的黄金时期。

养老服务机构床位数及同比增速

城市与农村养老机构老人占比变化

从上世纪 90年代开始我国开始构建三个层次的养老金体系。即基本养老保险、企业补充养老保险和个人储蓄性养老保险。目前来看，作为第一支柱的基本养老保险一家独大（覆盖率约为 80%），企业补充养老保险又称企业年金（覆盖率仅为 6%）和个人商业养老保险严重供给不足。同时，基本养老保险的实际替代率不断下行，已由2001 年的 73%下降至 2014 年的 43%左右，预计未来 5-10 年，随着老龄人口的快速增长，替代率下行压力仍然很大。这样来看，在企业年金覆盖率不足的情况下，商业养老保险将担起重任，补充基本养老保险不断下行的实际替代率。国家已经在新“国十条”中明确提出“把商业保险建成社会保障体系的重要支柱”、“推动个人储蓄性养老保险发展”，明确了对支持商业养老保险的积极态度。预计在个税递延、抵扣账户等优惠政策推出后，个人商业养老保险会迎来一个快速发展期。此外，在信托和财富管理行业，养老和财富传承方面的金融服务业也将迎来大发展。

养老产业催生其他各个产业发展

四、老年人将成为新的高消费群体，养老产业配套政策将不断完善

目前来看，我国老年人消费能力和意愿都是偏低的。结构性的原因包括，首先农村老年人口占比超过 57%，一半以上的人口消费水平偏低；其次目前我国老年人口受教育水平偏低，高中及以下学历者占比 50%以上。另外，目前我国 65岁以上的老人所拥有的财富水平偏低：他们受益于改革开放和经济发展的程度低，所以年轻时积累的财富少；他们工作时国家养老体系正在构建，退休后可以享受的社会保障并不完备。

但是未来5-10 年内，随着这一波高峰人口变老，情况会发生根本性的转变。首先，从人口分布上，城镇老年人将占多数。其次受教育水平也会从现在的以高中为主，提升到大学、大中专为主。城市的生活环境和更高的受教育水平会提高老年人的消费意愿。此外，从消费能力上来说，这一波高峰人口是最充分受益于改革开放和 30年经济高速发展的人群。他们积累了大量的财富，负担相比 80后轻松很多，所能享受的养老金体系也更为完备。而随着这一波高峰人口的变老，他们最为关注的健康医疗和高端养老产业将迎来最大最具实力的消费群体。

中国高净值人群数量及可投资资产规模

参加基本养老保险人数及劳动力覆盖率

2011 年的《中国老龄事业发展“十二五”规划》里，国务院已经“把老龄产业纳入经济社会发展总体规划 ”，制定了详细的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015 年）》 ，决定采取公建民营、民办公助、政府购买服务、贴息补助等多种形式引导社会力量兴办养老服务设施，保障养老用地供应，贯彻落实相关优惠政策。引导民间资本进入养老产业的思路已经初具雏形。2013 年，在《关于促进健康服务业发展的若干意见》里，国务院决定加大医疗服务领域开放力度，实行“非禁即入”。并且设定了到2020年，健康服务业总规模达到 8万亿元以上的目标。第一次将医疗和养老放在一起提出来。

我国历年关于养老产业的政策变化

2014年，为了适应我国 90%的老年人是居家养老的情况，国务院提出要研究制定适用于面向养老机构远程医疗服务的相关政策、机制、法规和标准，探索市场化的服务模式和运营机制，在局部地区构建有利于面向养老机构开展远程医疗应用的整体环境，验证完善各类政策，建立面向养老机构远程医疗发展的长效机制，提高养老机构健康管理服务水平，探索养老机构与医疗机构的合作机制，推动医养融合发展。

2015年，在《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》里，提出要鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。对民办养老机构提供的育养服务免征营业税。养老机构在资产重组过程中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收增值税和营业税。 在《全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）》里明确提出医养结合，需推进医疗机构与养老机构等加强合作、发展社区健康养老服务。在《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》里提出医养结合两大发展目标：到 2017年，初步建立医养结合的政策体系、标准规范和管理制度，逐步提升基层医疗卫生机构提供居家养老上门服务的能力；到 2020年，基本建立符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系，80%以上的医疗机构开设为老年人提供绿色通道，50%以上的养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务，基本适应老年人健康养老服务的需求。