外国人在印度买卖不动产

背景信息介绍

1. 外国公民在印度购买不动产只有以下两种形式

1）外国人可通过在印度设立的全资子公司（在外商直接投资政策许可范围内）购买不动产；

2）PIO类外国人(下文第 4 点有提及)。

上述不动产不包括农用地(Agricultural land)、种植园用地(Plantation property)、农场庄园用地（Farm Houses），如购买这三类土地需要事先取得印度储备银行审批和政府审批。

2. 敏感国家特别对待

未经许可，巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、中国、伊朗、尼泊尔、不丹（所谓的“敏感国家”）几国的公民不得在印度买卖不动产，但是可以不经事先批准许可，在印度租赁不动产，租期不得超过 5 年。超过五年当然是需要审批的。

3. 外国人可继承

经印度储备银行同意，非印度血统外国人可以继承方式取得印度居民的不动产，但未经印度储备银行事先许可不得转让此类继承取得的不动产。

4. NRI 和 PIO

NRI (Non-Resident Indian) 海外印侨，指的是具有印度国籍，持印度护照但长期在国外居住的印度公民（NRI仍是印度公民，而非外国人）。

PIO (Persons of Indian Origin) 印度裔外国人，外国国籍，持外国护照，印度血统。1）任何时候曾持有过印度护照；或，2）其或其父辈或祖父辈出生在印度，且没有在任何时候成为过阿富汗、不丹、中国、巴基斯坦、孟加拉、尼泊尔、斯里兰卡公民的；或，3）PIO的后代，这三类人可申请印度PIO卡，PIO无需办理印度签证，在印度连续居住满7年，可申请入印度国籍。

5. 居住在印度/印度居民（Resident In India）

在印度所得税法和外汇管理法中都有关于“居住”的规定，一般认为，在上一财政年度内，因就业、商务或度假或其他任何能够说明其在印度停留不确定期限目的，累计在印度停留超过 182 天的。（根据FEMA规定，累计停留满 182 天并非唯一条件，还需要结合其在印度停留的目的或意图，因此并不是超过 182 天就万事大吉了，另一方面作为 Resident In India 根据规定是要按其全部收入在印度纳税的哦。试问那些在印度停留超过 182 天的朋友有几人在印度交税了？）

常见问题

Q：非印裔外国人是否可以成为 NRI/PIO 所购买不动产的二手持有人？

A：不可以。

Q: 居住在印度之外的非印裔外国人可以在印度购买不动产吗？

A: 不可以。居住在印度之外的非印裔外国人无法在印度购买任何不动产，但可以居住目的租赁不动产不超过 5 年，此类租赁无需不要求事先批准和报告印度储备银行。

Q：符合居住在印度条件的外国人可以在印度购买不动产吗？

A：可以，但也要事先取得批准并满足有关部门的要求（如果有），如地方邦政府的要求。此外，巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、中国、伊朗、不丹、尼泊尔国的公民还需要获得印度储备银行的审批和印度政府的审批。（也就是说，理论上是允许的，但操作中存在难度较高的审批限制。）

Q：外国公司在印度的办公室可以在印度购买不动产吗？

A：根据印度的外汇管理办法，外国公司在印度设立的分公司办公室可以在印度购买不动产用于商业经营，巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、中国、伊朗、不丹、尼泊尔国公司设立的分公司在购买不动产时，须事先取得印度储备银行的批准。当分公司办公室清算时，出售该不动产所得可以经印度储备银行批准返还国外公司。但外国公司在印度设立的联络处/办事处办公室不能购买不动产，只能租赁不动产不超过 5 年。

Q：是否可以通过赠与的形式在印度获取不动产？

A：1）可以。NRI 和 PIO 可以自由的从印度居民、NRI、PIO 处通过赠与获得不动产，仅限商业用地和居住用地，不包括农业用地、种植园用地和农场庄园用地。2）居住在印度之外的非印度裔外国人不可以通过赠与形式获取不动产。

Q：非印度居民能否在印度继承不动产？

A：可以，非印度居民的 NRI 和 PIO 和非印度裔外国人可以从印度居民处继承不动产。但是，巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、中国、伊朗、不丹、尼泊尔国的公民需要印度储备银行审批。

Q: NRI/PIO和其他外国人是否可以出售其居住/商用不动产？

A: 1）NRI 可以出售其居住/商用不动产给：印度居民、NRI、PIO；2）经印度储备银行事先批准，PIO 可以出售其居住/商用不动产给：印度居民、NRI、PIO；3）经印度储备银行事先批准，非印度裔外国人（包括巴基斯坦、孟加拉国、斯里兰卡、阿富汗、中国、伊朗、不丹、尼泊尔国的公民）可以出售其居住/商用不动产给：印度居民、NRI、PIO。

Q：非印度居民所持有的农用地、种植园用地和农场庄园用地能否转售？

A：1）NRI 和 PIO 所持有的农用地、种植园用地和农场庄园用地可以出售给居住在印度的印度公民；2）非印度居民的非印度裔外国人出售其农用地、种植园用地和农场庄园用地时需要取得印度储备银行的事先批准。

Q: 非居民是否可以赠与其所有的居住或商业不动产？

A：可以。NRI 和 PIO 可以将其居住或商用不动产赠与给印度居民、NRI 或PIO；非印度裔外国人赠与时需要印度储备银行事先审批。

Q：NRI/PIO或外国人所有的农用地、种植园用地、农场庄园用地能否赠与？

A：1）NRI 和 PIO 只能将此类不动产赠与给居住在印度的印度公民。2）外国人如赠与此类不动产须事先取得印度储备银行审批。

Q：外国使馆、领馆、外交官能否在印度买卖不动产？

A：可以，经印度政府和外事部事先许可，外国使馆、领馆、外交官可以在印度买卖任何除农用地、种植园用地、农场庄园用地之外的不动产。

澜亭评论

虽然印度是土地私有制，但中国人作为“标准”的外国人想在印度购置不动产还是十分困难的。为什么说是“标准”的外国人呢？因为有这么一类外国人就不太标准，即PIO（印裔外国人）。印裔外国人的的确确是外国人，是他国公民，持他国护照，但由于具有印度血统，被印度政府归类为“PIO”。PIO作为外国人在印度不动产买卖和转让方面有很多优惠政策。如文中所述，中国人怎么买卖印度不动产呢？理论上有三种方式：1）在印度设立分公司或全资子公司，以公司名义购置；2）成为居住在印度的人，即“Resident In India”；3）取得印度国籍；第一种方式实际上是由公司购置的资产，并不属于作为公司股东的个人所有，且在公司关闭时，出售该不动产所得如需汇回国内还需要印度储备银行审批。第一和第二种方式还面临一个巨大问题是：由于中国和印度的地缘政治关系，印度很多规定都视中国为“敏感国家”特殊对待，所以无论是中国公司的分公司子公司还是符合居住在印度条件的中国人，想要在印度买卖不动产，都将面临十分苛刻的审批，从印度储备银行到所在邦政府甚至是印度中央政府的审批，这也就是文中所说的“理论上可行，但操作难度巨大”。第三种方式中如果取得印度国籍，那实际上已经不再是中国人了。综上所述，想要在印度炒房炒地的朋友们可以洗洗睡了，发家致富还得撸起袖子干才行。

作者简介

樊桂东律师，Landing Law Offices 顾问，中国律师资格，华东政法大学硕士，曾任上海隧道股份印度区域法务，拥有三年印度从业经历，樊律师在处理项目工程、项目投标、EPC/FIDIC合同、印度公司法等法律实务方面拥有丰富的实践经验，主要从事房地产、项目工程、基础设施与能源、争议解决等方面的法律事务。