房地产税收一体化管理业务规程（全文）

房地产税收一 体化管理业务规程

为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细仳、规范化水平，根据《税收征管业务规程》等相关规定，制定本规程。
房地产税收一体化管理的实施要点。房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。

房地产税收一体化管理业务规程的适用范围。凡土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节所涉税收征管均适用本规程。

房地产税收一体化管理业务规程的主要内容。房地产税收一体化管理业务规程，是《税收征管业务规程》的补充，是房地产涉税信息传递、利用的工作规程，本规程的重点是对房地产税收管理岗位间的职责衔接、信息共享等问题予以规范。税务登记、税款征收、票证管理、税收计划、会计统计等业务按照《税收征管业务规程》和《全国国税系统税收执法责任责任制岗位职责和工作规程范本》、《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本》等有关规定执行。

本规程具体内容包括四部分：土地使用权取得环节税收管理、房地产开发环节税收管理、房产（上标①）交易环节税收管理和房地产保有环节税收管理。
房地产税收一体化管理的岗位设置及职责。按照《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本》要求，各地可根据本地实际情况，在房地产税收征税窗口设置文书受理岗、税款征收岗，也可以设置咨询服务岗等辅助性岗位，在后台设置税源管理岗。

文书受理岗位职责：负责纳税申报资料的受理、初审，辅导纳税人填写纳税申报表、减免税申请表，计算应纳税额，录入相关涉税信息；负责审核纳税人报送的申报资料是否齐全，交易价格是否真实，税款计算是否准确等。

各地根据本地征管工作实际情况，也可就上述审核部分职责，增设纳税申报管理岗。
税款征收岗位职责：负责税款、滞纳金、罚款的征收；负责打印缴款书和完税证；负责发票的开具。
税源管理岗位职责：负责税源信息的采集和整理；负责数据库信息的维护和完善；负责相关信息的评估与比对；负责与相关部门进行信息传递。

1、土地使用权取得环节税收管理
土地使用权取得，包括从土地一级市场取得和土地二级市场取得。本环节涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业得税（上标②）（或个人所得税）、耕地占用税、契税等。本环节，契税征收机关在征收土地契税的同时，将采集的信息定期传递至土地属地税机关，为税务机关向转让方征收相关税收提供比对信息，也为加强房地产开发企业和建筑安装企业的税收管理提供基础信息。
1.1土地信息数据库的建立
1.1.1契税征收机关要根据本地情况，建立土地信息数据库。
1.1.2土地信息应以土地丘号（上标③）为主要索引进行存储。
1.1.3每条信息应包括如下数据项：（1）基本住处数据项：类别、级别、丘号、四至、面积等；（2）交易信息数据项：每次交易的时间，交易方式（出让或转让），交易面积，交易面积，交易价格，交易
双方的名称、识别码，土地使用权出让（转让）合同号码等；（3）税收信息数据项：每次交易涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（或个人所得税）、土地增值税、契税和印花税等税款的完税情况。
1.1.4土地信息数据库也可以与房屋交易环节的房屋信息数据库合并建立为房地产信息数据库。

1.2税款征收与信息采集
1.2.1税源管理岗位应定期从国土部门取得土地出让、转让项目资料，掌握土地出让、转让的承受人名称、合同编号、合同签订时间、丘号、交易价格等信息，建立土地税源台帐，并按规定核定交易价格和计税依据，录入土地信息数据库。
1.2.2文书受理岗负责受理纳税申报，负责将纳税人提供的土地出让（转让）合同等资料中的纳税人名称、识别号录入税收征管系统，并从土地信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报资料进行比对，信息一致的，进入复核程序；不一致的，要求纳税人陈述理由，调整申报内容。

1.2.3文书受理岗对进入复核程序的申报资料进行审核：一是对符合减免税规定的，转入减免程序，按减免规定办理；二是查验出让土地的耕地占用税完税情况，未完税的，要求纳税人补缴耕地占用税；三是查验转让土地的上手契税完税情况，对于未完税的，要求纳税人补缴上手契税。

1.2.4审核无误后，文书受理岗打印《契税纳税申报表》，由纳税人签章确认后转入税款征收程序。由税款征收岗位向纳税人征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、契税和印花税等，并开具完税凭证。
1.2.5税款征收岗原则上应将契税完税信息传递给国土部门，并告知纳税人持完税凭证（办证联）到国土部门办理土地使用权证。
1.2.6税源管理岗定期将契税征收台帐与土地税源台帐进行比对，将已纳税款的土地宗数与已办土地使用权证明的土地宗数进行比对，建立未缴契税的土地信息台帐，通知纳税人办理契税纳税申报。

1.2.7税源管理岗应定期按地区制作《土地出（转）让信息表》（附表1），传递给主管税务机关；定期按地区制作《建设项目用地信息表》（附表2），传递给主管税务机关或存入集中建立的“一户式”存储数据库，为主管税务机关向转让方征收营业税等税收提供比对信息，也为加强房地产开发企业和建筑安装企业的税收管理提供基础信息。

2、房地产开发环节税收管理
本环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（或个人所得税）（上标④）、城镇土地使用税、土地增值税等。地市级税务机关应充分利用土地使用权取得环节获取的土地信
息、企业纳税申报信息等，建立房地产开发企业和建筑安装企业信息“一户式”存储数据库（以下简称“一户式”存储数据库），为属地税务机关加强以工程项目为核算单位的房地产税收管理提供信息支持。
2.1建立“一户式”存储数据库，实现地市级征管平台上的数据集中
2.1.1“一户式”存储数据库的建立
2.1.1.1地市级税务机关应将辖区内企业涉信息集中存储，并建立“一户式”存储数据库，有条件的地方应实现省级数据集中。
2.1.1.2每户企业信息应以纳税人识别码（上标⑤）为主要索引进行存储。
2.1.1.3每条信息应包括以下数据项：企业基本信息，不动产项目信息，不动产项目税源分析指标和企业纳税信息。
2.1.1.3.1房地产开发企业纳税人识别码下的各类信息的主要数据项
企业基本信息主要数据项：①企业资质信息、企业名称、纳税人识别码，②注册地址、注册成立时间，③法人代表姓名，④注册资金，⑤企业性质，⑥经营范围，⑦联系方式等。
不动产项目信息主要数据项：（1）不支产项目基本信息。①不动产项目名称、编号、地址，②开发单位名称、纳税人识别码，③建设期工程项目名称、编号、容积率，④建设单位名称、纳税人识别码，⑤项目用途，⑥土地使用证发放单位和土地使用证编号，⑦规划许可证发放机关和规划许可证号码，⑧预（销）售许可发放单位和预（销）售许可证编号，⑨项目建筑面积、总投资、总造价，⑩项目开工时间、预计竣工时间、预计售房时间；（2）不动产项目收入信息。①已施工面积，②已竣工面积，③可销售面积，④已销售面积、套数、单价，⑤已销售楼盘的名称等；（3）不动产项目成本信息。①购地成本，②项目贷款总金额，③项目建设承包企业名称，④项目承包金额等。
不动产项目税源分析指标主要数据项：①预计销售金额，②预计营业税额，③预计所得税额，④预计土地增值税额，⑤预计税收进度，⑥税收管理员附注的其他数据等。
企业纳税信息主要数据项：①营业税，②城市维护建设税，③教育费附加，④企业所得税，⑤城镇土地使用税，⑥土地增值税，⑦契税，⑧其他税收等。
2.1.1.3.2建筑安装企业纳税人识别码下各类信息的主要数据项
企业基本信息主要数据项：①企业资质信息、企业名称、纳税人识别码，②注册地址、注册成立时间，③法人代表姓名，④企业性质，⑤经营范围、企业资质信息，⑥联系方式，⑦项目施工许可证编号，⑧总机构企业名称、纳税人识别码，⑨总机构主管税务机关，⑩《外出经营证明》号码、有效期等。
属本地建筑安装企业的，没有⑧、⑨、⑩项信息。
工程项目信息主要数据项：（1）工程项目基本信息。①建设单位名称、纳税人识别码，②施工单位名称、纳税人识别码、注册地址，③项目负责人及联系方式，④项目名称、编号、地址、用途，⑤项目开工时间、竣工时间，⑥计划建筑面积，⑦规划许可证发放机关和规划许可证编号，⑧施工许可证发放机关和施工许可证编号，⑨外出经营管理证发放单位和外出经营管理证编号；（2）工程项目收入信息。①工程合同编号，②合同总金额，③发包单位拨款周期；（3）工程项目成本信息。①分包单位及金额②单位面积建筑成本等。（4）工程项目税源分析指标主要数据项：①预计税款总额，②预计营业税额及进度，③预计所得税及进度，④预计其他税收额及进度，⑤税收管理员附注的其他数据等。
企业纳税信息主要数据项：①营业税，②城市维护建设税，③教育费附加，④企业所得税或个人所得税，⑤其他税收等。
2.1.2“一户式”存储数据库
2.1.2.1企业基本信息的采集
在建立“一户式”数据库时，企业的基本信息由征管系统导入；条件不具备无法导入的，可以手工录入信息。房地产开发企业属外地企业的，则在办理企业税务登记时，一并采集录入信息。
2.1.2.2项目基本信息的采集
项目属地税务机关，要从相关部门采集不动产项目基本信息（具体数据项见“一户式”存储数据库信息），采集工程项目基本信息（），并存至“一户式”存储数据库；新办企业项目基本信息，受理税务登记的税务机关应在办理税务登记时采集，并存至“一户式”存储数据库。
2.1.2.3企业收入信息、成本信息和企业税源分析指标数据的采集
项目属地税务机关根据企业的纳税申报资料及附属资料，采集企业的收入信息和成本信息（具体数据项见“一户式”存储数据库信息），并进行税收收入预测，存至“一户式”存储数据库。
项目属地税务机关定期从契税征收机关取得《增量房销售信息表》（附表3），并将信息存至“一户式”存储数据库。
2.1.2.4企业纳税信息的采集
企业的各项纳税信息应及时从征管数据库中导入“一户式”存储数据库。
税务机关在受理企业营业税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等纳税申报时，应同时采集税源信息和纳税信息（具体数据项见“一户式”存储数据库信息），存入“一户式”存储数据库。
2.1.3建立项目信息子数据库
项目属地税务机关要根据“一户式”存储数据库中的信息，在本地建立项目信息“一户式”存储子数据库（或视图，下同），子数据库中的数据项同“一户式”存储数据库中的数据项①。

2.2项目税收管理过程中的信息采集与应用
2.2.1采集企业税源信息和纳税信息
2.2.1.1项目属地税务机关在受理企业营业税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等纳税申报时，应同时采集税源信息和纳税信息，存至“一户式”存储数据库或子数据库（下同）。
2.2.1.2税源管理岗位要根据企业的纳税申报表及相关资料，采集纳税申报信息，并将该信息与“一户式”存储数据库中的信息进行比对，然后分两种情况处理：第一，“一户式”数据库里已有企业信息或者项目信息的，应根据文书受理岗提供的纳税人识别码，调出数据库的信息，将在纳税申报环节采集的企业纳税信息，录入并存储到“一户式”数据库相应的信息类下。第二，“一户式”数据库里没有该企业信息或项目信息的，要根据此次申报内容，以纳税人识别码为索引建立数据项，将采集的纳税信息重新录入并存储到“一户式”数据库

2.2.2比对信息
税务机关设定信息比对程序，定期比对相关信息。
2.2.2.1程序一：比对房地产开发企业申报的不动产项目基本信息与土地使用权取得环节传来的土地基本信息和土地交易信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》（附表4），转税收管理员处理。
2.2.2.2程序二：比对房地产开发企业申报的企业所得税、营业税、增值税收入信息与房屋交易环节传来的应纳税收收入信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》（附表4，）转税收管理员处理。
2.2.2.3程序三：比对房地产开发企业申报的建设单位基本信息与“一户式”数据库中有关建筑安装企业基本信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》（附表5），转税收管理员处理。
2.2.2.4程序四：比对建筑安装企业申报的建设单位基本信息与“一户式”数据库中有关开发企业的基本信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》（附表5），转税收管理员处理。
2.2.2.5程序五：比对建筑安装企业申报的施工单位基本信息与“一户式”数据库中其他有关建筑安装企业的基本信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》（附表5），转税收管理员处理。
2.2.2.6程序六：比对建筑安装企业申报的 的项目基本信息与土地使用权取得环节传来的土地基本信息和土地交易信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》（附表5），转税收管理员处理。
2.2.2.7税务机关可根据本地实际，设定其他比对方式。

3、房产交易环节税收管理
本环节涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（或个人所得税）、土地增值税、印花税、契税等税种。本环节，契税征收机关要利用从房管部门取得的信息，建立房屋信息数据库；通过契税“先税后证”的把手作用，堵塞税收漏洞，并实现存量房交易相关税收“一窗式”征收、“一站式”服务。
3.1房产信息数据库的建立
3.1.1房产交易环节税收征收机关要根据本地房产交易情况，建立房产信息数据库。
3.1.2房产信息数据库应以房产所在地小区名称、幢号和门牌号的组合（上标⑥）为主要索引进行存储。
3.1.3每条信息应包括的主要数据项：（1）房产基本信息。主要数据项为：房产所在地小区名称、幢号、门牌号、建筑时间、位置、楼层、面积、结构、用途、朝向等；（2）房产交易信息。主要数据项为：房产交易面积，交易方式（买卖、赠与、继承等），历史交易价格本次交易价格，核定的计税价格，交易双方名称、识别码（居民身份证号码）、联系方式等；（3）完税信息。主要数据项为：每次交易的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税款的交纳情况。

3.2税款征收与信息采集
3.2.1增量房交易税收征管
3.2.1.1税源管理岗从房管部门采集房产交易合同信息，录入房产信息数据库。
3.2.1.2文书受理岗负责受理纳税申报，负责将纳税人提供的房产交易合同等资料中的纳税人名称、识别号录入契税征管系统，并从房产信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报资料进行比对，信息一致的，进入复核程序；不一致的，要求纳税人陈述理由，调整申报内容。
3.2.1.3文书受理岗对进入复核程序的申报资料进行审核并核定交易价格和计税依据。
对符合减免规定，转入税收减免办理程序，按减免税的有关规定办理，并开具减免税证明。
3.2.1.4审核后，文书受理岗采集录入房产基本信息和房产交易信息，打印《房地产权属转移纳税申报表》，由纳税人签章确认后转入税款征收程序。
3.2.1.5税款征收岗根据审定后的计税价格向纳税人征收契税和印花税，开具完税凭证。
3.2.1.6税款征收岗原则上应将契税等有关税收的完税信息传递给房管部门，并告知纳税人持完税凭证（房管部门存查联）或免税证明到房管部门办理房屋所有权证。
3.2.2存量房交易税收征管
3.2.2.1税源管理岗从房管部门采集房产权属转移信息，录入房产信息数据库。
3.2.2.2文书受理岗负责受理纳税申报，负责将纳税人提供的房产交易合同等资料中的纳税人名称、识别号录入契税征管系统，并从房产信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报资料进行比对，信息一致的，进入复核程序；不一致的，要求纳税人陈述理由，调整申报内容。
3.2.2.3文书受理岗对进入复核程序的申报资料进行审核并核定交易价格和计税依据。
对符合减免规定的，转入税收减免办理程序，按减免税的有关规定办理，并开具减免税证明。对交易房产没有上手契税完（免）税证明的，要求补缴上手契税。
3.2.2.4审核无误后，文书受理岗打印《房地产权属转移纳税申报表》，由纳税人签章确认后转入税款征收程序。由税款征收岗向承受方征收契税和印花税，向转让方征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，为双方分别开具完税凭证，并为转让方开具不动产销售发票。
分别设置承受方税款征收岗和转让方税款征收岗的，承受方税款征收岗对于没有附送不动产销售发票进行申报的，制作《存量房交易信息表》（附表6），通知转让方税款征收岗。
转让方税款征收岗根据《存量房交易信息表》（附表6）对应税未税纳税人征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收。
3.2.2.5税款征收岗原则上应将契税等有关税收的完税信息传递给房管部门，并告知纳税人持完税凭证（房管部门存查联）或免税证明到房管部门办理房屋所有权证。
3.2.3税源信息维护与传递
3.2.3.1税源管理岗将申报信息和完税信息加工整理，存入房产信息数据库。
3.2.3.2税源管理岗应定期将完税房产数量与领取产权证的房产数量进行比对，发现应税未税房产信息。
3.2.3.3税源管理岗定期制作《增量房销售信息表》（附表3），传递给开发项目属地税务机关或地市级集中建立的“一户式”存储数据库。
3.2.3.4税源管理岗定期将《增量房销售信息表》（附表3）和《存量房交易信息表》（附表6）传递给保有环节税收主管税务机关。

4、保有环节税收管理
本环节主要涉及的税种有房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税。本环节税收主管税务机关应定期从房屋交易环节取得《增量房销售信息表》（附表3）和《存量房交易信息表》（附表6），可以据此调整售、购房企业的房产税（城市房地产税）税源信息，并利用这些信息加强房产税的管理。

本环节税收主管税务机关应定期从土地使用权取得环节取得《土地转让信息表》（附表1），可以据此调整售、购房企业的城镇土地使用税税源信息，并利用这些信息加强城镇土地使用税的管理。