五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发；《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发；《国有土地使用证》由市国土资源和房屋管理局核发。

国有土地使用权证和房屋所有权证，口语俗称这两证为“大证”或“总证”。

大证是新建商品房的初始登记，是指开发商办完了一个楼盘的产权总证，在没有分割到各个业主的名下之前下叫大证。一般来说，正规开发商旗下的房子都有大证。

也就是说大证基本上是指你们整个项目或者小区的产权证书，只有拿到了大证之后，才能进行产权分割，办理各家各户的独立产权。

多种情况可导致无法办理房产“大证”

新建商品房不能办证的原因很多，大多像李先生这样，整个楼盘的房产“大证”无法办理。办理房产证的第一步是办理房产“大证”，即新建商品房的初始登记；开发商提交土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、档案合格证、竣工验收证明、测绘报告等资料向房屋登记机构申请办理房屋的初始登记，即整幢楼盘的房产“大证”。第二步为办理买方个人的房产证，即通常说的“大证分小证”。

在办“大证”的过程中，开发商欠缴土地出让金、超过规划面积建设、开发商办证时已破产或被取消资质、未按整体规划建设小区配套设施(如幼儿园、菜市场、居委会、学校、配电用房等)、消防环保部门验收不合格等等均无法办理房产大证。

购买放心商品房，房产开发企业五证:预售许可证；建设用地规划许可证；土地使用证；施工许可证；建设工程规划许可证；购房时只要有了这五证，那么该楼盘手续齐全，放心购买。
竣工验收合格交房后，开发商会把所有资料档案馆备案，办理国有土地使用权证总证和房屋所有权证总证。
二大总证办好后，开发商的办证工作完成了95%，业主可以自已按照总证以单元分证到当地政务中心交纳契税，办理不动产所有权证(国有土地使用权证、房屋所有权证、契税证)三证合一。